De un tiempo a esta parte, se han producido cambios legales de cierta envergadura que afectan a lo que se conoce como “viviendas turísticas” o ATS (apartamentos turísticos) que tanto han proliferado a lo largo de los últimos años debido a la evolución en el sector hacia nuevas formas de alojamiento. La regulación de las viviendas de uso turístico en España no está centralizada y varía de forma autonómica. Existen dos tipos de viviendas de uso turístico, por un lado, los Apartamentos turísticos o (AT) que son edificios generalmente gestionados por empresas dedicadas exclusivamente al alquiler y que tienen que cumplir varios requisitos: colocación de una placa indicativa AT en la entrada, una clasificación en función de diversos parámetros indicando de una a cuatro llaves, recepción, entre otros y, por otra parte, las vivienda de uso turístico (VUT): inmueble de una persona particular que lo alquila de manera intermitente y no profesional, generalmente por días a través de plataformas digitales.
En Galicia, se considera vivienda turística aquella que se alquila temporalmente y con un máximo de 30 días para un mismo inquilino. Existen una serie de trámites previos administrativos preceptivos y otras obligaciones como que dichas viviendas deben ser promocionadas o comercializadas a través de canales de oferta turística oficiales y estar en perfecto estado de habitabilidad, contando con los correspondientes certificados, tales como el de eficiencia energética. La casuística nos dice que el problema aparece cuando en un mismo edificio conviven viviendas de diferente naturaleza, turísticas y/o residenciales.
El pasado día 12 de diciembre, el Gabinete de comunicación del Tribunal Supremo publicó una nota de prensa en referencia a dos sentencias recientes, la de 27 noviembre 2023 (STS 1643/2023) y otra de 29 de noviembre de 2023 (STS 1671/2023), que fueron referenciadas conjuntamente en la antedicha nota de prensa porque básicamente la naturaleza y objeto de la litis en ambos procedimientos y por tanto en ambas resoluciones era idéntico. Ambas Sentencias desgranan y analizan cláusulas estatutarias sobre prohibición de ejercer en las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal “actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”, y el encaje o no de la concreta actividad de explotación de apartamentos turísticos en dicho tipo de cláusulas.
Concretamente, en la Sentencia de 29 de Noviembre de 2023, la Comunidad de propietarios, en calidad de demandante, ejercitó la acción de impugnación de varios de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios, solicitando que se declarara la prohibición fijada por la promotora del edificio en la norma quinta de los estatutos de la comunidad, el cual no incluía el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia o alquiler vacacional en ninguno de los portales que conforman la finca. Ello implica efectivamente que la comunidad puede establecer limitaciones o condiciones a dicha actividad, pero para ejercitar la prohibición absoluta, debe haberse prohibido estatutariamente y por lo tanto contando con la unanimidad de los propietarios y cuotas. Dicho artículo de los estatutos, analizado en la resolución que nos ocupa, dispone que: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”.
Lo novedoso respecto a ambos fallos es que se fija como doctrina Jurisprudencial que dentro del ámbito de la propiedad horizontal si resulta posible establecer limitaciones o prohibiciones que generalmente atienden a un interés comunitario de los propietarios, reconociendo que para su completa validez, dichas limitaciones o prohibiciones deben de constar de una forma expresa y, para dotarlas de eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente, siendo por el momento la única forma avalada legalmente para ejercitar este tipo de acuerdos, los cuales adoptados bajo esta fórmula, serán reconocidos válidamente.
