Responsabilidad civil y Comunidades de Propietarios
¿Quién no ha sufrido, en alguna ocasión, por acción u omisión alguna clase de perjuicio relacionado con la falta de mantenimiento, o una mala ejecución de trabajos relacionadas con la Comunidad de propietarios a la que pertenece?
Pues bien, las comunidades de propietarios son responsables civiles de los daños que puedan ocasionar, pudiendo incurrir tanto en responsabilidad contractual (cuando se incumple un contrato previo celebrado por la comunidad con el perjudicado) como extracontractual (cuando no existe un vínculo previo), y ya sea perjudicado uno de los propietarios integrantes de la comunidad, o un tercero ajeno a la misma.
En relación con la responsabilidad extracontractual, conviene partir de lo establecido en los artículos 1902 y 1907 del Código Civil:
«El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». (Art. 1902 del CC).
«El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias». (Art. 1907 del CC).
Ambos en relación con el art. 10 de la LPH que establece como obligación de la comunidad de propietarios llevar a cabo: «Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».
Por tanto, podemos concluir que la comunidad de propietarios tiene el deber de mantener y conservar los elementos comunes, siendo responsable salvo que el daño o desperfecto derive de un mal uso del perjudicado. En este sentido cabe recordar que el art. 9.1 a) de la LPH establece como una obligación de los propietarios el: «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».
Para poder apreciar la existencia de la responsabilidad extracontractual se exige la concurrencia de tres requisitos:
El elemento subjetivo, que consiste en la existencia de una acción u omisión que implique una conducta imprudente o negligente atribuible a la comunidad de propietarios. El elemento objetivo, que sería el daño, lesión, perjuicio o sufrimiento moral del accionante. El elemento causal, es decir, una relación o conexión entre el daño y la acción u omisión culposa.
En la medida de ello, corresponde, en todo caso, a la parte actora justificar, en primer término, que la lesión, daño, menoscabo o perjuicio cuyo resarcimiento pretende se ha originado como consecuencia del evento dañoso que configura el presupuesto fáctico de su reclamación, así como que este evento dañoso se ha producido a consecuencia de la actuación del demandado, o dentro de la esfera o ámbito de su actividad, control o vigilancia. Y, en segundo término, deberá justificar, de igual modo, que el daño en cuestión se ha producido a consecuencia de una conducta imprudente del demandado, es decir, a consecuencia de una omisión de la diligencia, cautela, precaución o cuidado exigibles en el ejercicio, desarrollo o desempeño de su actividad.
El artículo 1907 del Código Civil aborda el tema de la responsabilidad que se deriva en aquellos casos en que el edificio se encuentre en situación de ruina, y lo hace con el siguiente tenor literal:
«El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias».
