Obliga la Ley de Propiedad Horizontal a que las citaciones a las juntas deben ser personales y por escrito en el domicilio señalado por el propietario/a a efectos de notificaciones (LPH art. 9.1 H) o en su defecto en el propio piso o local que se tenga en la comunidad.
Pero, ¿Quién tiene la obligación de demostrar que se ha realizado la convocatoria de la junta de la comunidad de propietarios, y como puede hacerse? La alegación anterior de falta de citación constituye un hecho negativo que, como es obvio, puede ser reprobado mediante un hecho positivo del mismo significado. Dado que la normativa actual no exige la notificación fehaciente de las convocatorias, a los propietarios/as no les es posible materialmente acreditar que no se ha realizado la misma, por lo que se produce el efecto de desplazar la carga de la prueba a la comunidad que sostiene que la citación si se ha producido.
Pero, ¿cómo se ha de probar dicha circunstancia? En cuanto a la forma de probar que se ha realizado la convocatoria, es cierto que como dijimos anteriormente la LPH no impone dicha comunicación fehaciente, pero nada impida que la comunidad recurra a ella. Existen diversos métodos como el conducto notarial o el burofax (muy empleado en caso de propietarios que están en situación de morosidad) si bien es cierto que son métodos con un coste elevado para las mismas.
En la práctica existen diversos métodos que sin ser fehacientes si permiten preconstituir prueba fehaciente de haberse entregado la convocatoria, entre ellos encontramos la entrega en mano, siempre que se firme un resguardo de haberla recibido, pero el más efectivo sería el domicilio telemático del mismo (correo electrónico) siempre que lo haya designado a efectos de notificaciones.
Por otra parte, es muy frecuente la conocida técnica del buzoneo, aunque ciertamente extendida, y contando con los medios actuales, no se considera apropiada por ser deficiente en relación a la fehaciencia de la misma.
No obstante, en el supuesto más habitual en la vida de las comunidades, el envío por correo ordinario, ciertamente el propietario/a puede alegar no haber recibido la convocatoria, en cuyo caso y ante la imposibilidad de establecer una prueba plena los tribunales suelen recurrir a las presunciones en base a cuestiones como:
- Que el resto de propietarios si la hayan recibido.
- Que sea el sistema habitual que se sigue en la comunidad sin queja de los mismos.
- Notificación por edictos en zonas comunes (portal)
- Que el propietario/a reciba habitualmente las comunicaciones de la comunidad.
En este sentido, nada impide que se pueda considerar acreditada la citación de un comunero a la junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto por el que se ha evacuado la misma, siempre que se den determinadas circunstancias como la de que se trate del sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (Tribunal Supremo 18-12-07)
La misma solución es aplicable en caso de que el propietario manifieste no haber recibido el acta de la reunión. Por ello, es importante que, se designe de forma personalísima y fehaciente el domicilio que se establece a efectos de notificaciones por parte de la propiedad frente a la comunidad de la que se forma parte.
