Para la gente de a pie, vender una casa o un piso es una de las operaciones de mayor envergadura que podemos hacer. Es muy importante conocer de antemano los gastos fijos que hay que afrontar, así como los impuestos que generará la operación a los que habrá que hacer frente.
Lo primero que tenemos que saber, es que los gastos de notaría, salvo pacto en contrario, corren a cuenta del comprador, en virtud del artículo 1455 del Código Civil.
Por otro lado, el primero de los impuestos que debe soportar el vendedor es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Al tratarse de un impuesto de titularidad municipal, cada ayuntamiento establece sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes del impuesto que se deben aplicar al cálculo. Por ello, la cantidad a pagar por la plusvalía municipal puede variar de un municipio a otro.
Otros factores a tener en cuenta para su cálculo serían el valor catastral del suelo de la vivienda y el número de años en los que se ha sido propietario/a de la casa.
Podemos elegir entre dos métodos para determinar la base imponible, a la que se le aplicará el tipo impositivo (porcentaje establecido por cada ayuntamiento): el método real o el método objetivo.
Por último, pero quizás el gasto más importante por cuantía en la mayoría de los casos, nos encontramos con las ganancias patrimoniales.
De forma muy simplificada, las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble son la diferencia entre el valor obtenido por la venta de la propiedad y el importe por el que la fue adquirida.
Así, deberás de pagar por esta ganancia patrimonial en IRPF cuando el resultado de la operación se traduzca en una ganancia para ti.
Para el cálculo del valor de adquisición, como regla general, se consignará el importe real por el que dicha adquisición se haya efectuado, teniendo en cuenta que, si se trata de una herencia, se tomará por importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. También podrá sumarse a ese valor de adquisición los gastos y tributos inherentes a la misma, así como el coste de las inversiones o mejoras efectuadas en el elemento transmitido, siendo necesario conservar las facturas en las que figure un concepto definido (ya existe doctrina que entiende que una factura emitida, cuyo concepto sea “reforma integral”, no basta para entender que se trate de una mejora, TEAC de 25-09-2023, RG 5267-2020).
Por otro lado, si transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual, en un período no superior a dos años.
Por último, para calcular cómo tributan las ganancias patrimoniales en el IRPF debes multiplicar la ganancia obtenida por el tipo impositivo correspondiente: hasta 6.000€, 19%; entre 6.000€ y 50.000€, 21%; entre 50.000€ y 200.000€, 23%; más de 200.000€, 26%.
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