Si tienes una hipoteca anterior a 2019, da igual el año en el que la hayas firmado, seguramente puedas reclamar entre 900 y 2000€ por los gastos de constitución. Para ver si es así, deberías comprobar en la escritura del préstamo hipotecario si existe una cláusula (normalmente suele ser la quinta) que imponga el pago de los gastos ocasionados por la constitución de la hipoteca al prestatario.
El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la sentencia número 46/2019, de 23 de enero declaró la abusividad de las cláusulas que imponen al consumidor en su totalidad el pago de los gastos derivados de la escritura de préstamo hipotecario. Esta sentencia ordenó una distribución de los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, entre el prestamista y el prestatario. En el mismo sentido se pronunció el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en las sentencias número 44/2019, de 23 de enero, 47/2019, de 23 de enero, 48/2019, de 23 de enero y 49/2019, de 23 de enero.
La sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C224/19 y C259/19, ha establecido la obligación de la banca de devolver todos los gastos hipotecarios abusivos, con la salvedad de que las disposiciones de Derecho nacional aplicables a este efecto impongan al consumidor el abono de la totalidad o de una parte de esos gastos. De este modo, el TJUE recuerda que si la cláusula es declarada abusiva solo pueden moderarse la devolución de las cantidades cuando la ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el resto de los importes satisfechos habrán de restituirse íntegramente, salvo los de notaría, que se restituirían únicamente la mitad.
La cuantía que podremos reclamar va a depender del capital total del préstamo. Por poner un ejemplo, supongamos que en 1999 hemos firmado una hipoteca media de 90.000€ y se declara abusiva la cláusula de gastos. En ese caso se podrían recuperar en torno a 1400€: unos 500€ por la mitad de los gastos de notaría, 300€ por lo gastos de registro, 400€ por los de gestoría y unos 200€ por la tasación.
En cuanto al plazo para reclamar dichos importes, corre el rumor por internet y por las redes sociales que se agota este 23 de enero de 2024, sin embargo, la realidad dista mucho de esta fecha.
La confusión viene originada por una mala interpretación de la cuestión prejudicial presentada en 2021 por el Tribunal Supremo al TJUE. En ella, el alto tribunal sometió a consulta cuál era el primer día a tener en cuenta para empezar a contar los cinco años de prescripción que se prevén en nuestra legislación de forma general, distinguiendo tres posibles soluciones:
- Que el dies a quo se corresponda con el momento en el que el juez declara abusiva la cláusula de gastos.
- Que el plazo de prescripción comience a contar desde que el Tribunal Supremo sentó jurisprudencia sobre la abusividad de este tipo de cláusulas en sentencia de 23 de enero de 2019 (de ahí la confusión).
- Que se tome como referencia para comenzar a contar el plazo de prescripción de cinco años las sentencias del TJUE de 9 de julio y 16 de julio de 2020, en las que se resuelven cuestiones referentes a plazos de prescripción.
Por lo tanto, teniendo en cuenta lo anterior, en el peor de los escenarios estaríamos hablando de que el plazo para reclamar prescribiría el 24 de enero de 2024. Sin embargo, no nos podemos olvidar del estado de alarma que provocó la suspensión de los plazos jurídicos durante 82 días naturales, por lo que, si finalmente el TJUE resolviese a favor de la segunda de las opciones propuestas por el TS, el último día de plazo para demandar sería el 14 de abril de 2024.
Así, deberemos estar pendientes de la respuesta que el TJUE emita sobre esta cuestión aun sin resolver para determinar el plazo de prescripción.
Por último, no podemos olvidarnos de que se trata precisamente de un plazo de prescripción, por lo que puede ser interrumpido por cualquiera de los medios que permita dejar constancia en derecho, siendo aconsejable presentar ya la reclamación extrajudicial al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria y evitar con ello sorpresas posteriores por prescripción del plazo a la hora de presentar la demanda en el juzgado competente.
