Una sentencia de la Audiencia Nacional, de 28 de julio de 2025, ha supuesto un cambio importante para los propietarios extranjeros con viviendas alquiladas en España. El tribunal ha reconocido que todos los contribuyentes no residentes, incluidos los que viven fuera de la Unión Europea, tienen derecho a deducir los gastos asociados al alquiler al tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Hasta ahora, la normativa española solamente permitía esta deducción a los residentes en la UE o en el Espacio Económico Europeo (EEE). Los propietarios extracomunitarios (residentes en Estados Unidos, Reino Unido o Suiza) estaban obligados a tributar por los ingresos íntegros del alquiler, lo que suponía una gran carga fiscal.
La diferencia de trato se basaba en la Ley del IRNR, que distingue entre no residentes comunitarios y no comunitarios. No obstante, la Audiencia Nacional considera que esta distinción no es compatible con el principio de libre circulación de capitales, recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.
Según el tribunal, invertir en un inmueble en España constituye un movimiento de capital y, por tanto, no puede recibir un tratamiento fiscal discriminatorio por razón del país de residencia del inversor.
¿Qué gastos se podrán deducir?
La sentencia equipara el tratamiento fiscal de los no residentes extracomunitarios al de los residentes en la UE/EEE. En la práctica, podrán deducirse los mismos gastos que un propietario residente en España, siempre que estén directamente relacionados con el alquiler y debidamente acreditados.
Entre los gastos más habituales se encuentran:
- Reparaciones y mantenimiento del inmueble
- Gastos de comunidad, IBI y tasas municipales
- Seguros vinculados a la vivienda alquilada
- Honorarios de agencias inmobiliarias o gestores
- Intereses de préstamos destinados a la compra del inmueble
Eso sí, la Administración tributaria podrá exigir facturas, justificantes de pago y una correcta imputación temporal.
¿Se puede recuperar lo ya pagado?
Los propietarios afectados pueden solicitar la rectificación de las autoliquidaciones del Modelo 210, con devolución de ingresos indebidos si procede. El plazo general para hacerlo es de cuatro años, por lo que conviene revisar las declaraciones no prescritas.
La sentencia no es aún firme y puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo, pero los expertos recomiendan actuar cuanto antes para preservar derechos y evitar la prescripción.
En definitiva, la resolución corrige una desigualdad fiscal histórica y abre la puerta a que miles de propietarios extranjeros tributen en España por el beneficio real de su alquiler, y no por una cifra ficticia, más acorde con la lógica económica y la equidad tributaria.
