Sepa usted que si tiene pensado segregar o agrupar inmuebles en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal debe tener muy en cuenta ciertas cuestiones que no debe pasar por alto. El primer problema que plantean consiste fundamentalmente en que la cuota de participación (determina contribución a gastos y peso en las decisiones) ha de ser modificada y para ello se requiere que tales modificaciones sean objeto de aprobación por la Junta de Propietarios, en algunos casos, que ha de modificar las cuotas resultantes de dicho acto.
También hay que tener en cuenta que las mayorías exigidas pueden variar en función se realicen o no dentro de los ámbitos de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (art. 10.1 LPH) como tienen carácter obligatorio, incluso pueden ser impuestas por las administraciones públicas, no se requiere acuerdo de la Junta incluso aunque supongan modificación de título constitutivo o estatutos. Sí, se necesitaría acuerdo para aprobación de la derrama siendo suficiente mayoría simple.
En cambio, fuera de los ámbitos anteriores sí se necesita acuerdo y aprobación de la Junta, siendo necesaria la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas.
Es cierto que la anterior regulación genera confusión en muchos casos pues para saber si es necesario convocar o no una Junta debemos tener claro si el edificio está comprendido en una de esas zonas de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, contando además con certificado de la administración competente, para lo cual se tiene que conocer la normativa urbanística autonómica y local.
Por todo lo anterior es aconsejable que los estatutos de la comunidad incluyan la en su articulado la posibilidad de que los diferentes pisos, locales y anejos puedan ser objeto de cualquiera de las operaciones hipotecarias citadas anteriormente a fin de evitar discusiones posteriores.
Existe también la posibilidad que los propios estatutos contengan cláusulas de autorización a propietarios sin consentimiento de la Junta, las mismas han sido objeto de abundante Jurisprudencia que tradicionalmente eran consideradas nulas, pero actualmente se ha visto superada (STS 17-11-11) que fijó como doctrina jurisprudencial la validez de segregaciones o divisiones siempre que las mismas se hagan según la previsión contenida en aquellos no comporten alteración de cuotas de participación.
También se ha de saber que no es inscribible una escritura por la que de una finca en régimen de propiedad horizontal se segregan dos fincas nuevas destinadas a vivienda si no concurre ni el consentimiento de la comunidad ni figura inscrita en los estatutos la cláusula que permita tal posibilidad.
Otra de las cuestiones que se desconoce es la parte tributaria, tenemos que comprender que se trata de un acto valuable e inscribible por lo que estará sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
En términos generales se trata de una cuestión de cierta complejidad jurídica por lo que previo a realizar cualquier trámite y en aras de evitar problemas posteriores, enfrentamientos con la comunidad pertinente siempre es aconsejable celebrar una Junta que incluya la aprobación en el orden del día de la operación a realizar.
