CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SUS REQUISITOS PROCESALES

Una de las demandas más habituales en el ámbito de la Ley de Propiedad
Horizontal, fuera de las reclamaciones de cantidad (morosidad) son las
acciones de cesación de actividades molestas o insalubres (artículo 7 Ley de
Propiedad Horizontal). El concepto de actividad molesta ha sido definido por
la Jurisprudencia como aquella “actividad que constituye una incomodidad
por los ruidos o vibraciones que produce, o por los humos o gases, olores o
substancias que elimine.”
Dicha actividad ha de reunir también ciertas características como ser
continua o permanente, y también ser notoria y ostensible. Ha de producirse
dentro del inmueble, en cualquier parte del mismo y para que la acción sea
viable se requiere de una prueba concluyente y plena que incumbe a la parte
actora que deduce la pretensión.
También se valora la no rectificación por el denunciado, en un plazo
razonable, cesando o modulando la actividad tras el requerimiento que le sea
remitido al efecto en relación al esfuerzo que despliega el titular de la misma
para reducir al mínimo los efectos lesivos frente a la comunidad.
Pero, aun cumpliendo con todos los requisitos anteriores, actualmente es
necesario dar cumplimiento también a los requisitos procesales que establece
la LPH. Así lo ha entendido el Jurisprudencia, pues no cumplir con los
mismos (alerta spoiler) puede acarrear el archivo y la imposición de costas
al demandante.
Para ejercer una acción de cesación por molestias, es necesario primero
realizar un requerimiento fehaciente dirigido al infractor, solicitando la
cesación de las conductas molestas, y posteriormente, si persisten las
molestias, contar con un acuerdo expreso de la Junta de Propietarios para
proceder judicialmente, explica la sentencia. En este caso, la demanda se
interpuso sin haber realizado dicho requerimiento previo ni contar con un
acuerdo explícito de la comunidad, incumpliendo así el procedimiento legal.
Todo lo anterior no deja de ser una medida para que los Presidentes/as,
siempre que quieran impulsar acciones judiciales, lo hagan amparados por la
Junta, evitando así actuaciones unilaterales que vulneren derechos de otros
propietarios/as.
Recientemente ha sucedido en Gran Canaria, en donde una comunidad de
vecinos solicitaba la cesación de actividades molestas contra un restaurante
ubicado en su comunidad incumpliendo los requisitos procesales anteriores.
El resultado totalmente contrario a lo que se perseguía, archivo de la
demanda e imposición de costas a la comunidad, toda vez que esa falta de
procedibilidad invalida cualquier tipo de acción que se persiga sin entrar a
valorar el fondo de la misma.